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第9章 课·你买的学区房或为贵价消费品？3问分清资产与负债（第2页）

二、能生钱的才是资产，靠涨价赚钱的是在“博傻”

“那限量版包包、古董字画这些，不产生现金流，为什么有人说是投资品？”小宇举着LV的限量款照片问，“我表哥收藏的那款，三年涨了5万，这难道不算赚钱？”

教授笑了，在黑板写下“博傻理论”四个字：“你觉得它值钱，是因为相信有个比你更傻的人，愿意花更高价买走。但这和资产没关系，是击鼓传花。”

她调出一组数据：

- 限量版包包：每年保养费约2000元，转手时要打8折（除非是爆款中的爆款）；

- 指数基金：每年分红约3%，不用花保养费，随时能卖。

“真正的投资品，赚钱靠的是‘它自己会生钱’。”教授解释，“比如商铺收租金，股票分股息，这些现金流就像资产在给你发工资；而靠涨价赚钱的，本质是‘赌别人愿意花更多钱买’，就像炒鞋、炒盲盒，一旦没人接盘，就砸在手里。”

张姐突然想起什么：“我邻居买了套四合院，说是‘稀缺资源’，结果挂了半年没卖掉，每月还得交5000块物业费。他总说‘迟早会有人买’，这不就是在博傻吗？”

“太对了！”教授点头，“凯恩斯说过‘选美理论’：你觉得它美不重要，重要的是让别人觉得它美。但问题是，‘别人的审美’随时会变。去年还炒得火热的‘元宇宙房产’，今年价格跌了90%，那些买的人，不就是相信有更傻的人接盘吗？”

她突然加重语气：“投资品和消费品的核心区别，不是价格涨不涨，是‘钱是从哪里来的’。从资产自己身上来的，是投资；从下一个接盘者口袋里来的，是投机。投机不算错，但别把它当成‘资产增值’的本事。”

三、度假屋成“中产杀手”，不是因为贵，是因为“你总忍不住填坑”

“为什么说度假屋是中产杀手？”小林翻着笔记本，“我看朋友圈里买度假屋的人，都过得挺滋润啊。”

“那是他们没晒账单。”教授调出一份度假屋持有成本清单：

- 威海某海景房，总价150万：

- 物业费：3元\/平米\/月 x 120平米 x 12月 = 4320元\/年；

- 空置期：一年住20天，剩下345天要么空着，要么低价租（租金覆盖不了物业费）；

- 维修费：海边潮湿，每年修空调、换家具约5000元；

- 机会成本：150万存银行，年利息3%就是4.5万。

“算下来，每年隐性亏损至少5万。”教授敲了敲黑板，“这就是‘心理账户理论’在搞鬼——你给度假屋开了个‘享受账户’，允许它亏钱，却对其他投资斤斤计较。就像有人对奶茶买一送一很敏感，却对度假屋每年亏5万视而不见。”

她讲起一个案例：某中产买了套云南的度假屋，第一年兴奋地去了5次，第二年3次，第三年1次，第四年彻底空着。但他舍不得卖，总说“等退休了去住”——可退休还有20年，这20年要亏100万，足够在云南租20年豪华民宿了。